一、制定背景

物业服务人退出项目是物业管理矛盾高发环节，实践中容易出现物业拒不交接、资料遗失、公共收益结算不清、新旧物业空档期小区无人管护、预收物业费不退等问题。为规范物业服务合同解除、到期不续等各类退场情形，厘清住建、街道、社区、业委会、物业服务人各方职责，保障物业服务平稳过渡，避免小区出现弃管风险，维护业主和物业服务人合法权益，制定本办法。

二、制定依据

依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》等法律法规，结合康巴什区物业管理实际。

三、适用范围

康巴什区范围内，因依法、依约解除物业服务合同（含前期物业服务合同），物业服务人退出小区项目管理的各类情形，适用本办法。

四、基本原则

物业服务项目退出坚持维护稳定、依法有序、平稳过渡原则，核心目标是保障小区物业服务不中断。

五、各方职责分工

（一）区住建局：负责物业服务人退出工作的业务指导与行业监督。

（二）街道办事处：退场工作具体实施主体，牵头组织物业管理联席会议，协调处置退场纠纷。

（三）社区居（村）委会：协助街道开展退场相关工作。

（四）业主委员会（物业管理委员会）：在业主大会授权下，组织解聘、选聘新物业，组织承接查验和资料交接。

（五）物业服务人：履行提前告知、公示、费用清退、资料移交义务；正式退场前，必须持续按合同提供物业服务。

应急托管机制（亮点）

若原物业退出，尚未选聘出新物业、小区面临弃管时，可启动应急物业服务。由业委会或居委会选定信用良好的物业企业临时代管；应急服务期限一般不超过6个月。到期仍未选出正式物业的，由街道落实临时管理措施，守住小区管理底线。

六、分场景退出时限与程序

（一）业主大会解聘物业

业委会解聘前，须提前告知街道、社区；街道、社区在5个工作日内反馈书面意见，逾期视为无意见；未履行告知程序的，街道可责令补正。

（二）前期物业合同未到期，物业主动提前解约

应当提前90日书面告知街道，并在小区公告；解除合同前30日公示预收物业费，退还超期预收费用；合同另有约定从其约定。

（三）合同未到期，任意一方提出提前解约

①　提前60日书面告知对方及街道，写明退出原因、时间、违约责任；

②　收到通知3日内，小区公示7天，协商签订退出管理协议；拒签协议不影响依法解约，争议走调解或诉讼途径；

③　业委会同步启动新物业选聘；

④　新物业合同生效后组织交接，新物业合同报区住建局备案。

（四）合同到期，物业选择不再续签

物业提前90日书面告知业委会、街道，小区公告7日，协商签订退出协议。

（五）合同到期，业主大会决定不再续聘

业委会提前60日告知物业服务人，物业服务人依法办理退场。

七、退场移交与承接查验

（一）必须移交材料／财物

①　工程图纸、物业档案；②　物业服务用房、业主共有场地、设施设备；③　公共收益结余资金；④　业主名册、欠费、预缴费资料；⑤　酬金制项目财务资料复印件；⑥　其他资料财物。

（二）承接查验要求

退场前组织承接查验，可委托新物业开展；无业委会或业委会无法履职，由街道邀请业主代表共同查验。查验记录签字盖章留存；交接有争议优先协商，协商不成通过诉讼解决。

八、强制性规定

（一）过渡期服务义务：未正式完成交接退出前，原物业必须继续履约提供服务；业主交纳物业费至服务终止之日。不得以债权债务纠纷为由拒绝退出。

（二）必须按期退场情形：业主大会依法解聘并选聘新物业；合同到期业主不再续约；物业破产、注销无法履约；业主大会决定自行管理。满足以上情形，物业应当按期退出。

（三）纠纷解决路径：发生合同终止争议，依次采取协商→主管部门／街道／人民调解组织调解→仲裁或民事诉讼。拒不按规定退出的，由主管部门依法处置。

九、违规行为处置

（一）业主大会选聘、解聘决定违法：主管部门、街道责令改正或撤销决定，告知全体业主；业主可起诉撤销侵害自身权益的决定。

（二）业委会成员违规干预物业选聘：街道监督纠正，业主大会可终止其委员资格，造成损失可依法追责。

十、附则

本办法由康巴什区住建局负责解释，自发布之日起实施，有效期2年。

十一、政策亮点

（一）分场景设定告知时限，区分前期物业、合同期内解约、合同到期不续等情况，预留充足过渡期。

（二）设立应急物业服务兜底机制，防范新旧物业交接空档期小区弃管风险。

（三）明确完整移交清单和承接查验流程，固化交接证据，减少公共收益、设施、档案交接纠纷。

（四）明确禁止“以欠费拒退场”，厘清债务纠纷和物业退场是两件独立事项，保障业主居住权益。

（五）构建多元纠纷化解渠道，协商、调解、仲裁、诉讼分层处置，高效化解物业退场矛盾。