一、制定背景

　　物业服务人退出项目是物业管理矛盾高发环节，实践中容易出现物业拒不交接、资料遗失、公共收益结算不清、新旧物业空档期小区无人管护、预收物业费不退等问题。为规范物业服务合同解除、到期不续等各类退场情形，厘清住建、街道、社区、业委会、物业服务人各方职责，保障物业服务平稳过渡，避免小区出现弃管风险，维护业主和物业服务人合法权益，制定本办法。 

　　二、制定依据 

　　本办法依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》等法律法规，结合康巴什区物业管理实际制定。作为区级行政规范性文件，本办法旨在细化上位法规定，提供具体操作指引，其效力来源于上位法授权和本地管理需要，不得超出上位法设定的权限范围。 

　　三、适用范围 

　　康巴什区范围内，因依法、依约解除物业服务合同（含前期物业服务合同），物业服务人退出小区项目管理的各类情形，适用本办法。   

　　四、基本原则 

　　物业服务项目退出坚持维护稳定、依法有序、平稳过渡原则，核心目标是保障小区物业服务不中断。 

　　五、各方职责分工 

　　（一）区住建局：负责物业服务人退出工作的业务指导与行业监督。 

　　（二）街道办事处：退场工作具体实施主体，牵头组织物业管理联席会议，协调处置退场纠纷。 

　　（三）社区居（村）委会：协助街道开展退场相关工作。 

　　（四）业主委员会（物业管理委员会）：在业主大会授权下，组织解聘、选聘新物业，组织承接查验和资料交接。选聘和解聘物业服务人，业主委员会应当事先将有关情况告知所在地街道办事处、社区居委会，听取相关意见，在街道办事处、社区居委会的监督、指导下，按规定召开业主大会会议，由业主共同决定。 

　　（五）物业服务人：履行提前告知、公示、费用清退、资料移交义务；正式退场前，必须持续按合同提供物业服务。 

　　六、应急托管机制（亮点） 

　　针对物业管理区域出现弃管情形或者原物业服务人退出项目但业主大会未能选聘新物业服务人的情况，本办法创设了应急物业服务人托管机制。该机制属于过渡性、兜底性安排，旨在防止小区管理真空。 

　　启动条件为原物业退出且尚未选聘出新物业。选定程序上，由业主委员会（物业管理委员会）根据业主大会的授权，依法确定应急物业服务人提供临时代管服务；若业主大会未授权，则由居委会组织业主代表会议，依法确定应急服务人。确定应急服务人时，应选择能力强、信用高、履约好的物业服务企业，可以将服务质量、信用评价、项目负责人职业能力等纳入参考条件。 

　　应急服务期限一般不超过6个月。期满仍未选出正式物业服务人的，由街道办事处协调落实临时管理措施，守住小区管理底线。需明确的是，应急托管不是常态化的物业服务委托关系，不得被误读为剥夺业主大会选聘权的制度。 

　　七、分场景退出时限与程序 

　　本办法根据不同法律情形，设定了差异化的退出时限和程序要求，以平衡当事人解除合同的权利与小区平稳过渡的需求： 

　　（一）业主大会解聘物业 

　　业委会解聘前，须提前告知街道、社区；街道、社区在5个工作日内反馈书面意见，逾期视为无意见；未履行告知程序的，街道可责令补正。 

　　（二）前期物业合同未到期，物业主动提前解约 

　　应当提前90日书面告知街道，并在小区公告；解除合同前30日公示预收物业费，退还超期预收费用；合同另有约定从其约定。 

　　（三）合同未到期，任意一方提出提前解约 

　　① 提前60日书面告知对方及街道，写明退出原因、时间、违约责任； 

　　② 收到通知3日内，小区公示7天，协商签订退出管理协议；拒签协议不影响依法解约，争议走调解或诉讼途径； 

　　③ 业委会同步启动新物业选聘； 

　　④ 新物业合同生效后组织交接，新物业合同报区住建局备案。 

　　（四）合同到期，物业选择不再续签 

　　物业提前90日书面告知业委会、街道，小区公告7日，协商签订退出协议。 

　　（五）合同到期，业主大会决定不再续聘 

　　业委会提前60日告知物业服务人，物业服务人依法办理退场。 

　　七、退场移交与承接查验 

　　（一）必须移交材料/财物 

　　物业服务人退出物业管理区域的，应向业主委员会（物业管理委员会）或业主委员会（物业管理委员会）委托的新的物业服务人办理下列移交事宜： 

　　① 工程图纸、物业档案；② 物业服务用房、业主共有场地、设施设备；③ 公共收益结余资金；④ 业主名册、欠费、预缴费资料；⑤ 酬金制项目财务资料复印件；⑥ 其他资料财物。 

　　（二）承接查验要求 

　　退场前组织承接查验，可委托新物业开展；无业委会或业委会无法履职，由街道邀请业主代表共同查验。查验记录签字盖章留存；交接有争议优先协商，协商不成通过诉讼解决。 

　　八、强制性规定 

　　（一）过渡期服务义务：未正式完成交接退出前，原物业必须继续履约提供服务；业主交纳物业费至服务终止之日。不得以债权债务纠纷为由拒绝退出。 

　　（二）必须按期退场情形：业主大会依法解聘并选聘新物业；合同到期业主不再续约；物业破产、注销无法履约；业主大会决定自行管理。满足以上情形，物业应当按期退出。 

　　（三）纠纷解决路径：发生合同终止争议，依次采取协商→主管部门/街道/人民调解组织调解→仲裁或民事诉讼。拒不按规定退出的，由主管部门依法处置。 

　　九、违规行为处置 

　　（一）业主大会违法决定的纠正 

　　业主大会在选聘和解聘物业服务人过程中，作出的决定违反法律、法规的，由主管部门或街道办事处责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。导致物业服务人受损失的，物业服务人可以通过司法途径解决。 

　　（二）业委会成员违规干预的处理 

　　业主委员会成员干预物业服务人选聘的，街道办事处应当加强监督指导，业主大会可依据议事规则启动程序，终止其委员资格。造成业主损失的，可以依法追究相应的法律责任。行政监督不替代业主自治决策，街道的职责是监督指导而非直接处分。十、附则 

　　本办法由康巴什区住建局负责解释，自发布之日起实施，有效期2年。 

　　十一、政策亮点 

　　（一）分场景设定告知时限，区分前期物业、合同期内解约、合同到期不续等情况，预留充足过渡期。 

　　（二）设立应急物业服务兜底机制，防范新旧物业交接空档期小区弃管风险。 

　　（三）明确完整移交清单和承接查验流程，固化交接证据，减少公共收益、设施、档案交接纠纷。 

　　（四）明确禁止“以欠费拒退场”，厘清债务纠纷和物业退场是两件独立事项，保障业主居住权益。 

　　（五）构建多元纠纷化解渠道，协商、调解、仲裁、诉讼分层处置，高效化解物业退场矛盾。