一、制定背景

　　物业行业直接关系群众居住品质，为破解以往物业监管存在检查随机性强、整改无闭环、监管标准不统一、投诉处置分散等问题，康巴什区住建局制定本制度。通过建立标准化、常态化监督检查机制，明确主管部门、物业企业、街道社区三方职责，做到监管有依据、检查有标准、整改有期限、结果有运用，压实物业企业主体责任，化解物业矛盾纠纷，保障业主合法权益，持续改善辖区人居环境。 

　　二、制定依据 

　　依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》、自治区、市住建部门物业行业管理文件，参考《住宅物业消防安全管理》（XF1283-2015）、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》、地方行业规范及物业服务合同制定。 

　　三、适用范围 

　　康巴什区全部已交付、由物业企业管理的住宅小区、商业综合体、公建配套物业项目。 

　　主管单位：康巴什区住建局 

　　责任主体：各物业服务企业   

　　协同单位：街道、社区（配合开展联合检查） 

　　四、核心工作原则 

　　（一）常态监管原则：日常抽查+季度全覆盖+专项检查，动态监管，杜绝“运动式、突击式”检查； 

　　（二）服务导向原则：监管不是单纯处罚，重在排查隐患、指导整改、就地化解物业矛盾； 

　　（三）闭环管理原则：检查建档→问题登记→限期整改→复查核验→资料归档全流程闭环； 

　　（四）依法依规原则：所有检查、整改要求对标法律法规、服务合同、行业标准。 

　　五、各方职责划分 

　　（一） 住建局（行业主管） 

　　统筹全区物业检查工作，组建联合检查组；受理投诉线索，开展线上、线下检查；下发整改文书，跟踪督办整改；视情况开展约谈、信用记分、行业通报；汇总共性问题，开展政策指导。 

　　（二）物业服务企业（主体责任） 

　　落实企业自查：项目每日自查、公司每月全覆盖巡检；配合各类检查，如实提交台账资料；按期完成整改并报送佐证材料；紧急安全隐患第一时间处置上报。 

　　（三）街道、社区（协同配合） 

　　协助开展现场检查，收集业主投诉，参与整改核验与矛盾调解。 

　　六、检查类型、频次与方式 

　　为确保监管实效，本制度设计了四类检查方式及相应频次： 

　　（一）四类检查 

　　1. 日常随机抽查：每周抽查不少于3个项目，采用“四不两直”；投诉多发小区加密检查频次，全年所有项目全覆盖不少于2轮。 

　　2. 季度联合全覆盖检查：每季度末联合街道、社区、消防、市监等部门逐项目检查建档。 

　　3. 专项重点检查：节假日、汛期、雨雪天气开展安全专项；围绕消防隐患、外墙、二次供水、电动车充电、公共收益公示等开展专项整治检查。 

　　4. 物业企业自查：项目日查，公司每月全覆盖自查，建立台账留存备查。 

　　（二）检查方式 

　　线下现场踏勘、线上台账抽查、随机走访业主、智慧物业平台线上核验相结合。 

　　七、重点检查内容 

　　检查内容全面覆盖物业服务的关键环节： 

　　（一）共用部位、共用设施设备：房屋外墙屋面、电梯、供水配电、化粪池、消防设施；重点整治消防通道堵塞、电动车进楼、飞线充电；商业综合体额外核查特种设备、公共收益、应急疏散。 

　　（二）环境卫生与绿化：保洁、垃圾清运、装修垃圾管理、绿化养护。 

　　（三）公共秩序与车辆管理：门岗值守、监控、车辆停放管理，严禁占用消防通道。 

　　（四）信息公示与合同履约：收费标准、公共收益、维修资金、项目经理信息公示；核查安保、保洁、维保等合同履约情况，报修处置机制。 

　　（五）安全应急管理：防汛防冻物资、高空坠物隐患、装修现场管控。 

　　八、问题分级处置与闭环整改 

　　本制度实施问题分级分类管理，差异化设置整改时限，形成严密的闭环流程： 

　　（一）立即整改类（重大紧急隐患）：消防通道堵塞、电梯停运、外墙脱落、大面积私拉电线充电等，物业当日应急处置，住建局现场督办。 

　　（二）限期整改类（一般问题）：卫生脏乱、信息公示缺失、台账不完善等，整改时限3—7个工作日，下发整改通知书。 

　　（三）长效整改类（疑难工程类）：共用设施大修、需动用住宅专项维修资金项目，物业3日内告知业主，报送整改方案，住建局全程监督。 

　　闭环流程：现场登记签字→送达整改文书→物业报送整改材料→复查核验→合格销号；复查不合格约谈企业负责人，最长可延长整改期限至15个工作日。 

　　惩戒措施（拒不整改/虚假整改） 

　　约谈企业负责人、记入信用负面台账、全区通报；符合条件依法行政处罚；严重违约侵害业主权益的，由业主自主决定更换物业。 

　　九、台账、信息报送与通报机制 

　　（一）区住建局建立全区物业总台账，保存不少于5年；物业企业建立自查整改台账；业主可依法申请查询（涉密除外）。 

　　（二）季度通报：每季度汇总检查情况，表扬优秀企业，通报问题突出企业，通报抄送市住建局、各街道。 

　　十、业主诉求联动与服务保障 

　　（一）检查现场收集业主建议，组织物业、业主、社区三方现场调解矛盾。 

　　（二） 12345、信访投诉快速响应：受理次日12小时响应，24小时启动核查处置，及时反馈投诉人。 

　　（三）定期开展物业行业政策培训宣讲，指导企业规范运营。 

　　十一、附则 

　　本制度自发布之日起施行，由康巴什区住建局负责解释，根据国家、自治区、市新法规政策适时修订。 

　　十二、政策亮点总结 

　　（一）监管常态化：告别集中突击检查，固定频次，四不两直抽查，监管更客观真实； 

　　（二）整改闭环化：问题分级管理，明确时限，复查销号，杜绝查而不改；

　　（三）权责清晰化：明确住建局、物业、街道社区三方责任； 

　　（四）监管+服务并重：不单是处罚，增加矛盾调解、政策培训，快速响应群众投诉； 

　　（五）信用结果运用：检查结果纳入信用台账，作为评优、招投标参考。