一、制定背景
前期物业、业主大会选聘物业服务人是物业管理的源头环节，实践中存在招标程序不规范、选聘流程缺失、招标文件与最终物业服务合同内容不一致、资料留存不完整等问题。为规范物业招投标活动，强化建设单位、业主大会选聘物业服务人的监管，构建质价相符的物业服务市场机制，保障业主合法权益，促进物业行业健康有序发展，结合康巴什区实际制定本办法。
二、制定依据
依据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《内蒙古自治区物业管理条例》等法律法规。
三、主要内容解读
（一）明确物业服务人选聘方式及招标组织
1. 前期物业选聘硬性要求
物业总建筑面积2万㎡以上的新建项目，建设单位必须通过招投标选聘前期物业服务人；
建筑面积2万㎡以下或者投标人不足三家的，经区住建局批准，可以协议选聘；不满足条件的项目，应当依法重新招标。
鼓励业主大会通过招投标方式选聘物业服务人。
2. 招标组织主体
招标人（建设单位、经业主大会授权业委会/物管会）可以自行组织招标，也可以委托招标代理机构开展招标；委托代理招标的，业委会/物管会要明确委托范围、权限以及代理费用出处。
（二）细化业主大会选聘物业服务人的程序要求
1. 续聘与解聘时限规则
物业服务人不同意续聘，应当在合同到期90日前书面告知业主或业委会（合同另有约定从约定）；
合同到期未作出续聘、另聘决定，物业继续提供服务的，原合同转为不定期合同，任意一方解除合同需提前60日书面通知对方。
2. 业主大会表决程序
业委会/物管会制定选聘、续聘方案，在街道、住建部门指导下编制，方案公示不少于5个工作日，之后提交业主大会表决；业主大会可授权业委会负责招标文件编制、是否委托招标代理等具体工作。街道、社区全程监督指导业主大会、业委会工作。
3. 评标与定标规则
评标专家从住建、行业协会建立的专家名册中随机抽取；评标委员会推荐3名排序中标候选人，由业主大会表决确定最终中标人；中标结果在小区内公示。
（三）建立招标前后双备案+物业服务合同备案（核心监管举措）
1. 招标前备案
建设单位或经业主大会授权的业主委员会（物业管理委员会）应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向区住建部门办理招标备案。备案材料包括物业管理项目招标审核备案表、项目开发建设的批复文件（前期物业）、招标文件、招标公告或者招标邀请书、物业用房及其他相关资料。重点明确：备案仅作行政备查，不作为招标行为生效的前置条件。区住建部门发现招标行为违反法律、法规规定和相关要求的，应当及时责令招标人改正。
2. 招标后备案
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向区住建部门办理招投标备案。备案资料包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、中标通知书等。区住建部门将对报送材料进行复核，确保与招标前审核材料一致。
3. 物业服务合同备案
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订书面物业服务合同。合同内容必须与选聘方案、招标文件、中标人的投标文件、投标明示承诺及现场答辩内容保持一致，严禁另行订立背离合同实质性内容的其他协议（即禁止“阴阳合同”）。物业服务合同生效之日起15日内，物业服务人应将合同、承接查验协议等资料报送区住建局备案，区住建局同步告知项目所在地街道办事处。
（四）档案管理要求
招投标全过程资料统一立卷归档，档案保存期限不少于15年，重大项目永久保存，纸质、电子资料一并留存，完整反映招投标全过程。
四、各方主体责任
（一） 建设单位：新建项目按规定开展前期物业招标，落实招标备案，提交项目相关审批资料。
（二）业主委员会（物业管理委员会）：按业主大会授权组织选聘，方案公示、组织业主表决，配合住建、街道监督。
（三）区住建局：负责招投标备案管理，开展监督核查，纠正招投标违法违规行为，建立招投标项目档案。
（四）街道、社区：指导、监督业主大会和业委会选聘工作。
（五）招标代理机构：在委托权限范围内开展招标工作。
五、政策亮点
（一）分类确定选聘方式：划定2万㎡分界标准，区分强制招标与协议选聘情形，兼顾监管刚性与项目实际。
（二）明确业主大会选聘全流程：细化方案公示、专家抽取、候选人推荐、业主表决定标机制，保障业主决策权。
（三）建立“招标前+中标后+合同”三级备案机制，全过程留痕监管，同时明确备案不设审批门槛，减轻市场主体负担。
（四）禁止阴阳合同：要求物业服务合同必须对标招投标文件，杜绝中标后降低服务标准。
（五）长效档案管理，全过程资料存档，保障可追溯，为后续物业履约、纠纷处置提供依据。
六、附则说明
本办法在康巴什区范围内物业招投标活动适用，由康巴什区住房和城乡建设局负责解释。
